Les loyers proposés augmentent, mais la dynamique des prix s’affaiblit

Les loyers proposés en Suisse continuent de connaître une évolution dynamique au premier trimestre de l’année, avec des spécificités géographiques, notamment en Suisse centrale. Mais dans la ville de Zurich, la période de répit semble aussi toucher à sa fin.  C’est ce que montrent les chiffres actuels de l’indice des loyers de Homegate. L’activité de construction de logements, principal facteur de la hausse des prix, reste modérée. Le ralentissement de l’immigration et la baisse du taux d’intérêt de référence ne parviennent pas non plus à inverser totalement cette tendance, bien que la dynamique des prix s’affaiblisse.

L’indice des loyers de Homegate est utilisé par la plateforme immobilière homegate.ch en collaboration avec la Banque cantonale zurichoise (BCZ). Il mesure les variations mensuelles des loyers après correction des facteurs qualitatifs pour les appartements nouvellement mis ou remis en location sur la base des offres actuelles du marché. Par rapport au mois précédent, l’indice a augmenté de 0,2 point en mars et se situe désormais à 133,1 points (plus 0,2 %). Au premier trimestre, les loyers proposés en Suisse ont enregistré une croissance modérée de 0,7 %, et ont augmenté de 2,3 % par rapport à l’année précédente.

Activité de construction de logements, immigration et taux d’intérêt de référence comme facteurs d’influence
Cette hausse s’explique principalement par la faible activité de construction de logements face à une demande toujours élevée. Ainsi, l’indice des loyers a encore progressé de 2,6 % l’année dernière (mars 2025 par rapport à mars 2024), contre 5,5 % un an plus tôt. Ces valeurs soulignent le ralentissement de la dynamique des loyers proposés. La tendance à la baisse de l’immigration contribue également à atténuer la hausse des loyers proposés. En 2025, le nombre net de personnes immigrées en Suisse a diminué de près de 10 % par rapport à l’année précédente. Et cette baisse s’est poursuivie au cours des premiers mois de 2026, ce qui fait reculer davantage la demande supplémentaire de logements en location.

Mais l’activité de construction et l’immigration ne constituent qu’une partie de l’explication, comme l’explique Martin Waeber, Managing Director Real Estate de SMG Swiss Marketplace Group: « La dernière baisse du taux d’intérêt de référence a également un impact sur les loyers annoncés. En effet, elle a provoqué en début d’année une réduction des loyers pratiqués jusque-là, ce qui a réduit la pression à la hausse sur les loyers proposés. » M. Waeber estime toutefois que, dans l’ensemble, ces facteurs d’allègement ne suffiront pas à stabiliser le niveau des loyers. Conséquence: « Les loyers proposés continuent d’augmenter, même si cette hausse est moins marquée que les années précédentes. »

Changement dans les cantons: la Suisse centrale arrive en tête
En ce qui concerne l’évolution des loyers proposés au niveau cantonal, on constate que de nombreux cantons enregistrent une baisse par rapport au mois précédent, notamment Uri (-1,7 %), ainsi qu’Obwald et Nidwald (-1,1 % chacun). Dans l’ensemble, les loyers proposés ont toutefois baissé dans plus de la moitié des cantons. En revanche, ils ont nettement augmenté dans les cantons de Vaud et Schwytz (+1,1 % chacun). C’est la Suisse centrale qui enregistre la plus forte croissance par rapport à l’année précédente, y compris parmi les villes (voir ci-dessous). Ainsi, les cantons de Nidwald (+7,3 %) et de Zoug (+5,1 %) ont enregistré une hausse marquée des loyers proposés au cours des douze derniers mois. Cette dynamique des loyers en Suisse centrale n’est pas nouvelle, elle s’inscrit dans la continuité des forts taux de croissance des années précédentes.

Changement dans les villes: la période de répit semble toucher à sa fin à Zurich
Parmi les villes étudiées, Lucerne arrive clairement en tête avec une hausse de 8,2 % au cours des douze derniers mois, les loyers ayant augmenté de 3,1 % rien qu’au premier trimestre 2026. On note également que les loyers proposés dans la ville de Zurich ont connu une hausse supérieure à la moyenne: 1,6 % au premier trimestre. L’habitat reste très attractif dans la ville sur la Limmat. Cette dernière hausse à Zurich contraste avec l’augmentation modérée des loyers proposés sur les douze derniers mois (+2,4 %), qui n’a apparemment octroyé qu’un bref répit.

Perspectives pour 2026: les loyers proposés devraient connaître une croissance modérée
Bien que le ralentissement de l’immigration apporte un certain soulagement sur le marché des logements locatifs, les loyers proposés devraient continuer à augmenter en 2026, quoique moins fortement que les années précédentes. Cela s’explique par la pénurie persistante de logements, à laquelle la faible activité de construction n’apporte pas de réponse suffisante. M. Waeber en tire donc la conclusion suivante: « Pour les locataires, cela signifie que la tendance reste à la hausse pour les loyers et que la recherche de logement devrait continuer à difficile, en particulier dans les zones centrales. »

Méthode de correction des facteurs qualitatifs
L’évolution des loyers proposés en Suisse s’effectue après correction de divers facteurs liés à la qualité, à l’emplacement et à la taille des appartements. L’avantage de cette méthode dite hédoniste réside dans le fait que l’indice reflète ainsi l’évolution réelle des loyers des logements neufs et des logements à relouer sur Homegate. L’indice des loyers de Homegate est le plus ancien en Suisse à être apuré des facteurs de qualité et est considéré comme une source de référence pour les professionnels de l’immobilier pour déterminer le prix d’objets locatifs.