Les loyers proposés ont continué d’augmenter en 2025, malgré une immigration en baisse et un taux d’intérêt de référence plus bas. Les chiffres actuels de l’indice des loyers de Homegate montrent que, pour une fois, la forte dynamique des prix ne se produit pas dans les centres urbains. Une légère augmentation est certes attendue pour la nouvelle année, la pénurie structurelle de logements maintient la pression à un niveau élevé.
L’indice des loyers de Homegate est utilisé par la plateforme immobilière Homegate en collaboration avec la Banque cantonale de Zurich (ZKB). Il mesure les variations mensuelles des loyers après correction des facteurs qualitatifs pour les appartements nouvellement mis ou remis en location sur la base des offres actuelles du marché. Par rapport au mois précédent, l’indice a augmenté de 0,5 point en septembre et se situe désormais à 132,2 points (+ 0,4 %). Sur l’ensemble de l’année 2025, les loyers proposés en Suisse ont donc continué d’augmenter de 2,3 %. La hausse des loyers proposés a toutefois été plus faible qu’au cours des deux années précédentes, où la croissance avait été de 3,2 % (2024) et 4,7 % (2023).
Comme l’explique Martin Waeber, Managing Director Real Estate de SMG Swiss Marketplace Group, divers facteurs ont contribué à ce ralentissement au cours de l’année écoulée: « Côté demande, l’immigration nette a connu un net recul par rapport à l’année précédente (remarque: – 12 % en novembre). Toutefois, la très forte demande persistante n’a toujours pas pu être satisfaite par la construction de nouveaux logements. Le nombre d’appartements vacants a légèrement diminué l’année dernière. En outre, la récente baisse du taux d’intérêt de référence a eu un effet modérateur sur les loyers existants, ce qui se répercute indirectement sur les loyers publiés », poursuit M. Waeber. « Cette dynamique modérée n’a toutefois pas suffi à enrayer complètement la hausse des loyers proposés », conclut M. Waeber.
Évolutions dans les cantons: la Suisse centrale et les Grisons en tête
Les plus fortes hausses de loyers pour les appartements faisant l’objet d’annonces ont été enregistrées en 2025 en Suisse centrale et dans les Grisons. Avec une hausse de 10,0 %, les Grisons étaient nettement en tête, suivis par les cantons de Schwytz (+ 7,4 %) et de Nidwald (+ 6,7 %). La forte attractivité de la Suisse centrale et les hausses de loyers qui en découlent ne sont pas un phénomène nouveau. Au cours des années précédentes, la région a déjà enregistré des taux de croissance supérieurs à la moyenne des loyers proposés.
Évolutions dans les villes: pour une fois, les villes ne surpassent pas les cantons
En 2025, l’augmentation des loyers proposés dans les grandes villes a été moins forte que les années précédentes. Dans la ville de Zurich, les loyers proposés n’ont augmenté que de 2,2 %, se situant même en dessous de la moyenne suisse. Cela n’a pratiquement jamais été le cas ces dernières années par rapport à l’évolution de l’ensemble de la Suisse. À Genève, la croissance a été de 3,4 % par rapport à l’année précédente, et de 2,2 % à Lausanne. De prime abord, on pourrait en conclure que les villes ont perdu de leur pouvoir d’attraction. Il est toutefois plus probable que les loyers urbains, devenus élevés, soient devenus inabordables pour de nombreux ménages. Par conséquent, les personnes à la recherche d’un logement se concentrent sur des emplacements moins centraux, ce qui favorise l’évolution des prix en dehors des centres-villes. En outre, la baisse de l’immigration – qui se répercute en premier sur les marchés des logements locatifs urbains – a quelque peu ralenti la dynamique.
Perspective: une légère hausse en 2026
L’année prochaine, les personnes à la recherche d’un appartement seront certainement très nombreuses. M. Waeber aborde donc la nouvelle année avec prudence: « Côté demande, l’immigration devrait avoir un impact moins fort, mais cela ne signifie pas pour autant qu’elle mettra un terme à la pénurie de logements. En effet, ces dernières années, les jeunes en particulier ont été contraints de renoncer à un déménagement, et plus spécifiquement à un premier départ du domicile parental. Si la pression sur le marché de l’immobilier venait à se relâcher, bon nombre d’entre eux saisiront l’occasion de déménager. » Même si l’activité de construction devrait reprendre en 2026, elle resterait à un faible niveau, constate M. Waeber. Il déclare à ce propos: « Dans l’ensemble, on s’attend à ce que les loyers proposés augmentent légèrement cette année encore. »
Méthode de correction des facteurs qualitatifs
L’évolution des loyers proposés en Suisse s’effectue après correction de divers facteurs liés à la qualité, à l’emplacement et à la taille des appartements. L’avantage de cette méthode dite hédoniste réside dans le fait que l’indice reflète ainsi l’évolution réelle des loyers des logements neufs et des logements à relouer sur Homegate. L’indice des loyers de Homegate est le plus ancien en Suisse à être apuré des facteurs de qualité et est considéré comme une source de référence pour les professionnels de l’immobilier pour déterminer le prix d’objets locatifs.
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Fabian Korn
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