La durabilité devient de plus en plus un facteur de rendement dans le secteur immobilier suisse. Découvrez pourquoi les critères ESG seront à l’avenir incontournables pour les propriétaires et les investisseurs.
Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG
ESG dans le contexte immobilier suisse La durabilité est bien plus qu’une tendance – elle devient un facteur clé de la valeur marchande, de la sécurité des investissements et de la viabilité future dans le secteur immobilier. ESG – abréviation de Environmental, Social and Governance – désigne des critères qui évaluent l’impact écologique, social et entrepreneurial d’un bien immobilier.
Concrètement, ESG signifie pour l’immobilier :
- Environmental (Environnement) : efficacité énergétique, réduction des émissions de CO₂, matériaux de construction durables, biodiversité.
- Social (Social) : convivialité, accessibilité, logements socialement acceptables.
- Governance (Gouvernance) : structures transparentes, normes éthiques, pratiques commerciales équitables.
Le contexte suisse La pression augmente en Suisse : de la part des investisseurs, des locataires et de plus en plus du législateur. En toile de fond : l’engagement de la Suisse à atteindre zéro émission nette d’ici 2050. La loi sur le climat et l’innovation (LCI) définit des objectifs intermédiaires clairs et des valeurs de référence spécifiques à chaque secteur. Elle oblige toutes les entreprises – quelle que soit leur taille – à contribuer à la neutralité climatique. Elle vise notamment à réduire la consommation de pétrole et de gaz sans interdictions, mais via des incitations pour les systèmes de chauffage écologiques et les technologies innovantes. Le secteur du bâtiment est particulièrement concerné, puisqu’il représente environ un tiers des émissions de CO₂ en Suisse.
ESG comme moteur de la durabilité à long terme L’intégration précoce des stratégies ESG permet non seulement d’assumer une responsabilité écologique et sociale, mais aussi d’augmenter durablement la valeur des biens immobiliers. Selon Adrian Peyer, expert ESG et partenaire juridique chez MME, les critères ESG sont essentiels pour la pérennité des portefeuilles immobiliers. Marco Funk, consultant senior chez CIFI, ajoute : « Les facteurs ESG font désormais partie intégrante de l’évaluation immobilière et influencent déjà la valeur marchande et les conditions de financement. » Les biens durables profitent d’une meilleure rentabilité locative et d’une valeur plus stable. À l’inverse, l’absence de mesures durables peut entraîner des actifs dévalorisés ou invendables, appelés stranded assets.
Pertinence de l’ESG pour l’immobilier suisse Il est clair que l’importance des critères ESG dans l’immobilier ne cesse de croître. Selon une étude de la Haute école de Lucerne, les facteurs ESG sont de plus en plus déterminants dans l’évaluation des biens de rendement. Des recherches montrent que les bâtiments durables se vendent plus rapidement et à des prix plus élevés. Les locataires suisses, par exemple, préfèrent les logements utilisant des énergies renouvelables et offrant une bonne efficacité énergétique – une conclusion d’une étude de l’Université de Saint-Gall. La leçon à retenir : intégrer l’ESG tôt permet de sécuriser des avantages concurrentiels durables.
Mesure efficace : rénovations énergétiques Selon Adrian Peyer : « Les rénovations énergétiques, comme le remplacement des chauffages fossiles par des pompes à chaleur ou l’amélioration de l’isolation, sont parmi les mesures les plus efficaces. » Le certificat CECB gagne en importance comme outil standard d’évaluation de la performance énergétique des bâtiments. Dans certains cantons, le CECB Plus est une condition préalable à l’obtention de subventions. Des mesures simples telles que l’éclairage LED, les dispositifs économes en eau ou l’électricité verte permettent déjà de réduire la consommation d’énergie et d’améliorer le bilan ESG. Marco Funk souligne que « ces rénovations réduisent non seulement les émissions de CO₂, mais aussi le risque de perte de valeur ». Bien que plus coûteux, le remplacement des systèmes de chauffage fossiles reste une mesure très efficace. Il ne faut pas oublier les subventions disponibles selon les mesures prises, à l’échelle fédérale, cantonale et communale.
Les rénovations au cœur de la politique climatique Adrian Peyer met en garde les hésitants : « Les objectifs climatiques de 2050, l’augmentation des taxes CO₂ et l’utilisation croissante du CECB Plus vont accroître fortement la pression. » De fait, la taxe sur les combustibles fossiles est progressivement augmentée, rendant ces systèmes de plus en plus peu attrayants. En parallèle, les critères d’octroi des hypothèques deviennent plus stricts, et les critères ESG gagnent en importance.
Réglementations cantonales et internationales plus strictes Les cantons progressistes comme Zurich ou Bâle-Ville exigent déjà des normes élevées en matière de durabilité pour les nouvelles constructions et les rénovations. À l’échelle internationale, la pression augmente aussi. Des critères ESG comparables sont souvent une condition préalable à l’accès au financement ou à la participation à des fonds – Green Bonds ou Investissements durables en sont des exemples.
ESG comme catalyseur de changement dans l’immobilier Adrian Peyer considère l’ESG comme une opportunité : « L’ESG peut être un catalyseur si on ne le voit pas uniquement comme une contrainte réglementaire, mais comme une opportunité stratégique. Miser sur un portefeuille immobilier conforme à l’ESG permet d’obtenir des financements plus attractifs et des revenus locatifs stables, voire croissants. » Mais quels sont les risques et opportunités concrets ?
Opportunités ESG : la durabilité est rentable
- Valorisation : les bâtiments durables enregistrent généralement une meilleure évolution de leur valeur sur le marché.
- Meilleure rentabilité locative : les biens énergétiquement performants se louent plus facilement et à de meilleures conditions.
- Sécurité future : les bâtiments à faibles émissions de CO₂ sont mieux protégés contre les risques réglementaires.
- Réduction des coûts : les frais d’exploitation plus faibles augmentent le rendement global.
Important : les certifications telles que Minergie, SNBS ou LEED offrent un repère aux investisseurs et aux locataires, tout en augmentant la valeur des biens.
Risques ESG et écueils
- Coûts d’investissement élevés : rénover ou construire selon les critères ESG implique des dépenses initiales plus importantes.
- Risques technologiques : des choix techniques inadaptés peuvent engendrer des coûts supplémentaires.
- Complexité réglementaire : les prescriptions cantonales variées exigent une planification précise.
- Greenwashing : les initiatives superficielles nuisent à la réputation et peuvent dévaloriser les investissements.
Conclusion : La durabilité est devenue un facteur économique incontournable sur le marché immobilier suisse. Les critères ESG influencent de plus en plus la valeur et l’attrait des biens immobiliers. Investir tôt dans la durabilité est payant à long terme – sur les plans écologique, social et financier. Ceux qui intègrent dès aujourd’hui des stratégies ESG obtiennent des avantages concurrentiels déterminants sur un marché en pleine mutation.
Conseil : Faites évaluer vos mesures ESG par des experts indépendants. Des prestataires comme CIFI vous accompagnent sur ce sujet.
