Le télétravail et le travail mobile sont là pour rester, ce qui modifie fondamentalement le marché suisse des bureaux. Aujourd’hui, les surfaces centrales, haut de gamme et conformes aux normes ESG sont très demandées, tandis que la construction de nouveaux bâtiments stagne dans de nombreux endroits. Pour les professionnels de l’immobilier, cela signifie qu’il faut valoriser intelligemment les biens existants, créer des concepts d’utilisation flexibles et concevoir des contrats de location qui s’adaptent à l’évolution. Auteur: Bernhard Bircher-Suits, FundCom AG
Le télétravail et le travail mobile se sont solidement implantés sur le marché du travail suisse. Selon l’enquête suisse sur la population active (ESPA) de l’Office fédéral de la statistique, près de deux actifs sur cinq travaillaient au moins occasionnellement à domicile en 2023, soit environ 40%. Les employés préfèrent un mélange de travail présentiel et à distance. Les entreprises adaptent en permanence leurs règles de présence: tandis que certaines augmentent à nouveau le nombre de jours de présence au bureau, d’autres investissent dans la collaboration assistée par la technologie et autorisent une part plus importante de travail à distance.
Marché des bureaux: la qualité devient un facteur décisif pour la location
Avec la généralisation des modèles de travail hybrides, les attentes en matière de qualité des bureaux évoluent: la localisation, l’accessibilité, la luminosité, l’acoustique, la climatisation et l’infrastructure numérique sont de plus en plus déterminants pour la location. Selon le «Swiss Office Market Outlook 2025» de JLL, les biens immobiliers dotés d’un équipement moderne en matière d’éclairage, de climatisation et d’informatique se louent plus rapidement que les surfaces standard. De plus, il est nettement plus difficile de louer des bureaux que de trouver preneur pour des appartements locatifs très prisés. La raison en est que le marché suisse des bureaux a enregistré ces dernières années une augmentation de l’offre de surfaces disponibles dans les cinq plus grands marchés de bureaux que sont Zurich, Genève, Berne, Lausanne et Bâle (voir graphique de l’étude JLL).
L’offre d’espaces de bureaux disponibles augmente sur les cinq principaux marchés immobiliers
Ainsi, fin 2024, le taux d’offre de surfaces de bureaux dans les cinq plus grands marchés immobiliers de Suisse s’élevait à 5% au total. Cela correspond à une augmentation de 0,9% par rapport à l’année précédente. En comparaison européenne, ce chiffre reste modéré. Selon le cabinet d’analyse Savills, le taux de vacance moyen des bureaux en Europe a augmenté au deuxième trimestre 2025 pour atteindre environ 9%. Le taux d’offre varie considérablement en Suisse selon les régions: il a tendance à être plus faible dans des villes comme Zurich, Genève et Lausanne que dans les zones périphériques, où l’offre a augmenté de manière plus importante. La demande d’immeubles de bureaux se concentre en revanche sur les bâtiments centraux, haut de gamme et conformes aux normes ESG. Nico Reichle, responsable de la commercialisation des biens immobiliers commerciaux chez CSL Immobilien, déclare: «Dans un marché où l’offre de surfaces est en augmentation, les locataires potentiels s’attendent de plus en plus à ce que leurs exigences soient satisfaites sans compromis notables. Le principe classique «l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement» perd ainsi de son caractère absolu.» Mais que souhaitent les investisseurs? Une analyse réalisée par PwC Suisse en 2025 montre que dans le segment des bureaux, les investisseurs misent davantage sur des immeubles de bureaux conformes aux critères ESG (« verts ») et situés dans des emplacements centraux de premier ordre, tandis que les surfaces standard et secondaires sont de plus en plus soumises à des risques et à des pressions en matière d’amortissement. Le marché suisse des surfaces de bureaux présente une segmentation marquée. Les surfaces centrales de haute qualité résistent mieux, tandis que les emplacements périphériques et les surfaces standard subissent la pression des loyers et des taux de vacance. Les derniers chiffres de Wüst Partner prévoient une tendance à la baisse des revenus locatifs en Suisse: les loyers proposés pour les surfaces de bureaux devraient légèrement reculer en 2026 (-0,6%). Les surfaces haut de gamme, prêtes à emménager et bien situées, restent très demandées.
Les administrations et les propriétaires d’immeubles de bureaux doivent repenser leur approche Pour les professionnels de l’immobilier, ces évolutions signifient que les parcs immobiliers de bureaux doivent être valorisés de manière ciblée, que les surfaces doivent être utilisées de manière plus flexible et que les contrats de location doivent être structurés de manière à pouvoir réagir à une demande volatile et à différents modèles de travail. Nico Reichle, spécialiste de l’immobilier commercial chez CSL Immobilien, souligne: «Aujourd’hui, les locataires ne sont plus guère disposés à supporter des coûts initiaux élevés ou à s’engager à long terme dans des contrats rigides. Plus que jamais, les propriétaires doivent être prêts à trouver des solutions pragmatiques.»
Le marché suisse des bureaux en pleine mutation: la qualité et la technologie sont les clés du succès Selon CBRE Suisse, la tendance au « flight to quality » décrit précisément cette évolution: les utilisateurs et les investisseurs se concentrent de plus en plus sur des biens immobiliers à faibles émissions de CO₂ et à la pointe de la technologie. Investir aujourd’hui dans l’efficacité énergétique (photovoltaïque, pompes à chaleur), les matériaux recyclables et la transparence des données de consommation permet d’augmenter les chances de commercialisation et la vendabilité. Nico Reichle, expert en immobilier commercial, affirme: «Sans infrastructure durable, même le bâtiment le plus écologique reste difficile à commercialiser.»
Réaffectation sélective des bureaux en logements locatifs? Faut-il simplement transformer les surfaces de bureaux difficiles à louer en logements? Selon l’analyse des zones à bâtir de l’OFS (2024), les conversions en logements ne sont rentables que si la structure, l’éclairage, les accès et le zonage sont adaptés. L’analyse de l’OFS montre que de nombreux espaces de bureaux ne sont pas conformes à l’utilisation résidentielle. Un changement de zonage est souvent nécessaire, mais complexe sur le plan politique et urbanistique. Selon l’analyse de l’OFS, la conversion est particulièrement intéressante sur le plan économique dans les agglomérations où les loyers des bureaux sont modérés et la demande de logements élevée. Nico Reichle, commercialisateur d’immeubles commerciaux chez CSL Immobilien, explique: «La réussite d’une conversion dépend fortement du bien immobilier lui-même. En effet, les immeubles de bureaux et les immeubles d’habitation obéissent à des principes d’aménagement différents. Les logements commerciaux, comme c’est le cas des appartements avec services, sont généralement beaucoup plus faciles et économiques à réaliser qu’une utilisation résidentielle à part entière.»
Priorisation ESG dans le portefeuille Où se trouvent les lacunes ESG qui compromettent la location? Selon le World Green Building Council, une rénovation écologique entraîne une augmentation moyenne des loyers de 6 à 10% et réduit les délais de commercialisation. Les clauses de bail écologique renforcent également la fidélisation des locataires et répondent aux obligations réglementaires en matière de reporting (taxonomie européenne, loi suisse sur le climat). Les contrats flexibles avec options de rupture et surfaces optionnelles améliorent les profils de risque et de rendement. Dans les emplacements centraux, la forte densité de la demande accélère la conclusion de nouveaux contrats, tandis que sur les marchés périphériques, ce sont les incitations sur mesure et les solutions d’aménagement flexibles qui font la différence. Nico Reichle, professionnel de l’immobilier commercial, déclare: « Aujourd’hui, la flexibilité des contrats est indispensable, mais ce n’est qu’en combinaison avec la qualité de l’emplacement, l’architecture et la faisabilité économique qu’une offre globale commercialisable peut voir le jour.»
Conclusion: le marché suisse des bureaux reste contrasté: tendu dans les emplacements de premier choix, sélectif en périphérie, avec une nette préférence pour les surfaces durables, haut de gamme et technologiquement robustes. Les propriétaires qui orientent systématiquement leurs parcs immobiliers vers une utilisation hybride, favorisent les mises à niveau ESG et proposent des contrats flexibles bénéficient de flux de trésorerie plus stables, de meilleures opportunités de commercialisation et de portefeuilles plus résilients. Nico Reichle explique: « Seuls ceux qui offrent qualité, durabilité et flexibilité resteront compétitifs à long terme.»
