Wer 2024 eine Eigentumswohnung suchte, traf auf ein deutlich grösseres Angebot als im Jahr davor. Schweizweit wurden knapp 100’000 Objekte ausgeschrieben – rund 19 Prozent mehr als 2023. Trotz letztjährigen Zinssenkungen um insgesamt 1.25 Prozentpunkte erhöhte sich die Nachfrage nach Stockwerkeigentum nicht, wie die Verlängerung der Inseratedauer verdeutlicht. Die Inseratedauer für 2024 zeigt aber auch: In Zürich verkaufen sich Wohnungen nicht mehr am schnellsten. Zu diesen Erkenntnissen kommt die aktuelle Online Home Market Analysis.
Die neueste Ausgabe der Online Home Market Analysis des Immobilienportals ImmoScout24 in Zusammenarbeit mit dem Hauseigentümerverband Schweiz sowie dem Swiss Real Estate Institute analysiert die Inserate für Eigentumswohnungen für das Jahr 2024. Die ausgewerteten Inserate stammen von mehreren bekannten Immobilienportalen und umfassen damit die Mehrheit aller Online-Inserate während des Untersuchungszeitraumes in der Schweiz.
Erweitertes Angebot und längere Inseratedauer
Zwischen 2022 und 2024 stieg die Zahl der auf Immobilienportalen, wie ImmoScout24 oder Homegate, inserierten Eigentumswohnungen von 70’000 auf 100’000 kontinuierlich an. Der Blick in die Vergangenheit zeigt: noch nie wurde ein solches Angebotsvolumen registriert. Vermochte im Jahr 2023 noch eine wachsende Nachfrage das zusätzliche Angebot ohne Verlängerung der Ausschreibungszeit zu absorbieren, so trifft dies im Jahr 2024 nicht mehr zu. Als Resultat bewirkten die zusätzlichen 16’000 Inserate, dass sich Anbietende von Eigentumswohnungen im Schnitt 17 Tage länger als bisher gedulden mussten, bis der Verkauf des Objekts in trocken Tüchern war und sie das Inserat entsprechend deaktivieren konnten. Konkret musste eine Eigentumswohnung im nationalen Schnitt im Jahr 2024 gut 92 Tage ausgeschrieben werden. Eine längere Inseratedauer wurde zuletzt in der Periode Juli 2019 bis Juni 2020 registriert (93 Tage). Die Verbindung der prozentualen Veränderungen von Inseraten und deren Online-Dauer lassen entsprechend auf eine stabile Nachfrage nach Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr schliessen.
Für Martin Waeber, Managing Director Real Estate bei der SMG Swiss Marketplace Group, zeigen die Resultate der aktuellen Auswertung, dass so wichtige Entscheidungen wie die Erfüllung des Wohntraums stets Zeit brauchen. «In einem Umfeld sinkender Zinsen wäre rein rational eine Belebung der Nachfrage nach Wohneigentum und somit eine Verkürzung der Inseratedauer zu erwarten», so der Immobilienexperte. Die Erfahrung lehre jedoch, dass Zinsanpassungen die Nachfrage nach Eigenheimen erst mit einer gewissen Verzögerung beeinflussen und dass ein Zinseffekt somit erst frühestens im laufenden Jahr zu erwarten sei, prognostiziert Waeber. «Gerade aber auch weil ein deutlich ausgeweitetes Angebot mehr Möglichkeiten bietet, ist es für Suchende von zentraler Bedeutung, den Überblick zu behalten. Auf der Angebotsseite gibt es hingegen nun mehr Konkurrenz. Dies macht eine ansprechende und umfassende Präsentation über einschlägige Immobilienplattformen wichtiger denn je», so Waeber weiter.
Zürich ist nicht mehr Spitzenreiter mit Blick auf die kürzeste Inseratedauer
Verkäufer:innen von Eigentumswohnungen mussten sich 2024 in allen acht Regionen länger gedulden als noch im Vorjahr. Dabei sticht heraus, dass die Region Zürich (67 Tage, plus 11 Tage) erstmals seit vier Jahren nicht mehr die kürzeste Inseratedauer aufweist, sondern dies nun wieder in der Region Zentralschweiz (62 Tage, plus 4 Tage) der Fall ist. Ebenfalls noch unter 70 Tagen liegt die Region Genfersee auf Platz drei (69 Tage, plus 5 Tage). Die drei Regionen Ostschweiz (79 Tage, plus 13 Tage), Nordwestschweiz (81 Tage, plus 12 Tage) und Espace Mittelland (85 Tage, plus 14 Tage) sind wie in den Vorjahren im Mittelfeld positioniert, wobei die Ausschreibungszeiten auch hier merklich zulegten. Am längsten müssen sich die Eigenheimbesitzer:innen – wie bereits in den Vorjahren – in den beiden Regionen Waadt/Wallis (93 Tage, plus 18 Tage) und Tessin (168 Tage, plus 37 Tage) gedulden, bis sie eine Käuferschaft oder zumindest genügend Interessierte gefunden haben. Wegen der überdurchschnittlich gestiegenen Inseratedauer im Tessin (28 Prozent) vergrössert sich damit der Abstand zu den restlichen Regionen sowie insbesondere zur Zentralschweiz als Region mit der kürzesten Ausschreibungszeit um beinahe die Hälfte (plus 45 Prozent).
Gleich viele Regionen mit steigender wie mit abnehmender Nachfrage
Auch für die einzelnen Regionen lässt sich aus der Gegenüberstellung der prozentualen Veränderungen von Inseratedauer und der Anzahl Inseraten eine Einschätzung für die regionale Eigenheim-Nachfrage ableiten. In der Region Genfersee beispielsweise müssen Eigentumswohnungen nur leicht länger ausgeschrieben werden (plus 7 Prozent), obwohl die Anzahl Inserate zweistellig gewachsen ist (plus 22 Prozent). Dies lässt auf eine gestiegene Nachfrage schliessen. Im starken Kontrast dazu steht das Tessin, in dem Eigentumswohnungen am wenigsten gefragt sind. Über die acht Regionen zeigt sich, dass in gleich vielen Regionen die Nachfrage nach Wohneigentum gewachsen wie zurückgegangen ist. Auch dies unterstreicht die schweizweit insgesamt konstant gebliebene Nachfrage.
Für Markus Meier, Direktor des Schweizerischen Hauseigentümerverbandes, sind die hohen Preise eine zentrale Herausforderung für den Erwerb von Wohneigentum – insbesondere für junge Familien. «Die Finanzierung eines Eigenheims bleibt eine anspruchsvolle Hürde», so Meier. Zwar könnten sinkende Zinsen die Situation theoretisch leicht entspannen, doch in der Praxis sei deren Einfluss begrenzt: «Die grösste Herausforderung ist nicht der aktuelle Hypothekarzins, sondern die Kapitalbeschaffung und das Erfüllen der Tragbarkeitskriterien», erklärt Meier. Deshalb brauche es gezielte Massnahmen, um auch kommenden Generationen den Zugang zu den eigenen vier Wänden zu ermöglichen.
Für Peter Ilg, Leiter des Swiss Real Estate Instituts, ist insbesondere der letztjährige Anstieg der inserierten Eigentumswohnungen auf nun fast 100’000 Objekte bemerkenswert: «Die nahezu sechsstellige Marke an zum Verkauf ausgeschriebenen Eigentumswohnungen ist der höchste Wert, seit wir diese Studie vor neun Jahren begonnen haben zu publizieren. Aufgrund der gesunkenen Anzahl an Baugesuchen in den Jahren 2023 und 2024 können wir davon ausgehen, dass die Anzahl neu gebauter Eigentumswohnungen eher gesunken ist. Somit muss das stark ausgeweitete Angebot primär aus Wechseln in Bestandswohnungen herrühren». Das Angebot ist seit der Hochzinsphase Ende 2023 unverändert hoch und somit können die Zinssenkungen im Jahr 2024 auch nicht als Erklärung dienen, dass mehr Wohnungen angeboten würden, denn das Angebot hat kaum auf die Zinssenkungen reagiert.
«In der Schweiz gelten die Jahrgänge 1946 bis 1964 als sogenannte «Baby Boomer». Die ersten Baby Boomer werden bald 80 Jahre alt und das steigende Angebot an Eigentumswohnungen aus dem Bestand könnte ein erstes Anzeichen dafür sein, dass der demographische Wandel auch im Eigentumswohnungsmarkt langsam aber sicher spürbar wird», so Ilg weiter.
Über die Online Home Market Analysis
Die Online Home Market Analysis ist eine halbjährlich erscheinende Analyse, die alternierend über die Entwicklung der Online-Inseratedauer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern berichtet. Die Analyse deckt mit den untersuchten acht Grossregionen die gesamte Schweiz ab. Die Analyse gibt eine regional differenzierte und nach Marktsegmenten aufgeschlüsselte Auskunft über die Entwicklung von Angebot und Nachfrage nach Eigenheimen. ImmoScout24 sowie der Hauseigentümerverband Schweiz publizieren die Analyse in Zusammenarbeit mit dem Swiss Real Estate Institute der HWZ Hochschule für Wirtschaft Zürich.
Fabian Korn
Communications Manager, SMG Swiss Marketplace Group
Prof. Dr. Peter Ilg
Institutsleiter, Swiss Real Estate Institute
Adrian Spiess
Volkswirtschafter, HEV Schweiz
